Das neuartige CORONA-Virus (SARS-CoV-2) wurde zu den anzeigepflichtigen Krankheiten des Epidemie hinzugefügt. Gemäß WHO sprechen wir mittlerweile von einer Pandemie.
Für Vermieter und Mieter von Geschäftsräumlichkeiten kann sich die Frage stellen, ob eine Mietzinsminderung gerechtfertigt sein kann bzw akzeptiert werden muß.
Eine vergleichbare Situation hatten wir bislang in Österreich nicht. Die einschlägigen Normen des ABGB lauten wie folgt:
§ 1104. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.
§1105. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.
Ausgehend von diesen Bestimmungen ist im Einzelfall zu hinterfragen, wessen Sphäre (Mieter oder Vermieter) das Risiko zuzurechnen wäre?
Kann eine Geschäftsräumlichkeit etwa wegen eines Quarantäneaufenthaltes des Mieters nicht benützt werden, wird uE eine Mietzinsminderung nicht zustehen; anders in den Fällen der behördlichen Betriebsschließung bzw der angeordneten Betretungsverbote durch die VO 2020/96 (Vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19), wenn Sie als Mieter die Räumlichkeiten nicht mehr (gänzlich) benützen dürfen und dies auf das Corona-Virus kausal zurückgeführt werden kann. In diesem Fall steht Ihnen uE eine (anteilige) Mietzinsminderung aufgrund des Gesetzes zu.
Wir empfehlen die Rücksprache und eine einvernehmliche Einigung mit der Vermieterseite, andernfalls die Weiterzahlung des vereinbarten Mietzinses, jedoch ausdrücklich „unter Vorbehalt“ der (anteiligen) Rückforderbarkeit. Damit bleibt Ihr Anspruch auf Mietzinsminderung gewahrt und Sie setzen sich nicht der Gefahr einer Mietzinsklage aus.
Verträge sollten im Einzelfall jedoch geprüft werden, um die weitere Vorgehensweise zu besprechen.
Dr. Bernhard Loimer,
Stand 18-03-2020